Angalia Kabla ya Kuruka Mlimani

1. Mpango mkuu wa jengo

2. Maboresho ya mtaji (historia iliyopita na mipango ya siku zijazo ikijumuisha makadirio ya gharama na muda uliopangwa)

3. Rehani ya jengo (masharti/masharti/chaguo gani za kusasisha)

4. Makubaliano ya usimamizi (kampuni inayoshikilia mkataba wa usimamizi kwa sasa; gharama/huduma)

5. Utafiti wa asbestosi kwenye maeneo ya umma na ya ghorofa

6. Fremu za dirisha zinazooza kwenye basement na nafasi zingine za umma ambazo zinaweza kuwa mahali pa kuingilia panya/mende na uharibifu wa maji.

7. Mita za maji/umeme. Gharama za kila mwaka zinapaswa kukaguliwa. Je, gharama zinafanana mwaka hadi mwaka?

Kifurushi cha Maombi. Angaza (Njia ya JUU)

Kuna masharti matatu ambayo kila mnunuzi anayetarajiwa anapaswa kukariri: malipo ya chini, uwiano wa deni kwa mapato na ukwasi baada ya kufunga.

• Kikwazo cha Kwanza: Malipo ya awali ni sehemu ya awali ya fedha ambayo mnunuzi hulipa muuzaji na kiasi kilichobaki kufadhiliwa na benki au mkopeshaji mwingine. Co-ops wanataka wamiliki wawe na usawa katika nyumba zao. Malipo ya chini yanaweza kutekelezwa kutoka asilimia 20-50 (sio kwa wote). Majengo machache ya hadhi ya juu yanaweza kusisitiza ununuzi wa pesa zote bila ufadhili unaoruhusiwa.

• Kikwazo cha Pili: Uwiano wa deni kwa mapato. Kiasi cha deni la kila mwezi la mnunuzi likigawanywa na mapato yake ya kila mwezi. Kwa washirika wengi uwiano unaoruhusiwa wa deni kwa mapato hutoka kwa asilimia 25-30. Bodi nyingi pia hutazama picha ya jumla ya kifedha. Ikiwa mtu yuko kwenye Hifadhi ya Jamii na analeta $2100 pekee kwa mwezi, lakini ana dola milioni 10 kwenye benki au uwekezaji, uwiano wa deni kwa mapato huenda usiwe suala.

• Kikwazo cha Tatu. Ukwasi baada ya kufunga. Kiasi cha pesa kinachopatikana kwa urahisi kwa mnunuzi mtarajiwa baada ya kufanya malipo ya awali. Hii inaweza kujumuisha pesa taslimu benki, soko la fedha na/au fedha za hisa, kwingineko ya hisa, bili za Hazina, hati za amana (kioevu kinachozingatiwa). IRA na akaunti zingine za kustaafu hazizingatiwi kuwa za kioevu, wala sera za bima ya maisha, hisa ambazo hazijawekeza au mali ya kibinafsi (yaani, mali isiyohamishika, kazi za sanaa).

Sheria ya msingi - mnunuzi anapaswa kuwa na pesa za kutosha kulipa rehani na matengenezo kwa miaka miwili ikiwa mapato yake yataisha kwa sababu fulani, kama vile kufukuzwa kazi au ugonjwa.

Wakati mwingine bodi zitalipa ukwasi wa mwaka mmoja na mwaka mmoja wa pesa taslimu iliyowekwa kwenye escrow ambayo inaruhusu mnunuzi mtarajiwa kukusanya pesa taslimu ya escrow kwa kuuza mali kioevu kabla ya wakati na kuwapa bodi amani ya akili.

Baadhi ya bodi zitawafahamisha madalali na wanunuzi kuhusu mahitaji yao ya nambari mapema ili kuepusha wakati na shida ya kuwachunguza watu ambao wana nafasi ndogo ya kukubalika. Bodi zingine hazina mahitaji kamili na hufanya hukumu kwa msingi wa kesi kwa kesi.

Hatari dhidi ya Zawadi

CoOpLiving.Sehemu ya5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan - royan.com.ar

Ununuzi wote hubeba hatari. Katika kesi ya kununua ushirikiano wa NYC, mambo mengi hayako ndani ya udhibiti wa mnunuzi, ikiwa ni pamoja na jengo lisilosimamiwa vizuri, bodi ya ushirikiano wavivu au wafanyakazi wa ujenzi wasio na mafunzo au wasiofaa. Wanahisa wanaweza kushughulika na tathmini maalum zisizotarajiwa zinazotozwa na BOD kwa matengenezo makubwa ya majengo ambayo hayakutarajiwa na malipo ya matengenezo yanaweza kuongezeka haraka kuliko mfumuko wa bei. BOD inaweza kubadilisha sehemu ndogo au sera zingine, na kufanya ukodishaji wa ghorofa na/au umiliki wa wanyama vipenzi usiwezekane. Kuuza nyumba yako inaweza kuwa changamoto kutokana na kukataliwa kiholela kwa bodi ya wanunuzi watarajiwa kwa sababu mwanachama wa BOD ana kinyongo dhidi yako.

Tukielekea Mbele

Umepata ghorofa ya ndoto zako. Wakili wako, mhasibu, mbunifu wa mambo ya ndani, mbunifu na familia wote wako kwenye ukurasa mmoja. Wewe na mmiliki mmefikia makubaliano kuhusu bei ya mauzo na sasa ni wakati wa kufunga.

Wakati wa Kufunga

Muda wa kufunga ushirikiano katika NYC unaweza kuchukua miezi 2-3 kutoka wakati kuna mkataba wa ununuzi uliotiwa saini; hata hivyo, katika ulimwengu HALISI urefu wa muda inachukua kufunga na inategemea mambo kadhaa na inaweza kuwa nje ya udhibiti wa moja kwa moja wa mnunuzi:

1. Ununuzi wote wa pesa ukinunua nyumba ya wafadhili. Panga kwa miezi 2-3 (au chini) ... lakini,

2. Kununua kutoka kwa mali isiyohamishika na wakili asiye na ujuzi - kuchelewa

3. Mfuko wa bodi ya ushirikiano unaweza kuwa haujakamilika au una makosa - kuchelewa

4. Wakala anayesimamia ni mwepesi katika kukagua ombi na kuahirisha kuituma kwa bodi – kuchelewa

5. Bodi ya ushirikiano inakagua mauzo mengi na yanashindania umakini wa BOD - kuchelewesha

6. Kifurushi cha bodi kilichowasilishwa wakati wa likizo - kuchelewa

7. Mahojiano ya kuratibu migogoro (wewe na BOD) - kuchelewa

8. BOD haiwezi kufanya uamuzi – kuchelewesha

9. Muuzaji au mnunuzi hawana ushirikiano – kuchelewa

Gharama za Kufunga

• Ada za Wakili. Inaanzia $1,500-$4,000. Kawaida hulipwa baada ya kufungwa kwa muamala. Huenda kukawa na ada ya ziada kwa wakili wa benki ($1,000).

• Ushuru wa Nyumba. Kiwango cha juu cha ushuru wa jumba la kifahari katika Jiji la New York ni $1,000,000 (haiwezekani kuwa jumba la kifahari linauzwa kwa bei hii). Kitaalam kodi hiyo inachukuliwa kuwa ushuru wa uhamishaji, unaolipwa na mnunuzi kwa mali sawa na au kubwa zaidi ya $1,000,000. Kiasi cha kodi kinatofautiana na ni kiwango cha kufuzu kuanzia asilimia 1 kinachoongezeka kulingana na masafa ya bei za ununuzi hadi kiwango cha juu cha asilimia 3.9 kwa mali $25,000,000 au zaidi.

• Bima ya Kichwa (Condos pekee). Kununua kondomu na kupata rehani kunahitaji bima ya hatimiliki na kwa kawaida hutumia asilimia 0.45 ya bei ya ununuzi. Inapatikana ili kulinda wanunuzi na wakopeshaji dhidi ya madai ya umiliki wa mali kabla ya kumiliki nyumba.

• Rekodi ya Rehani Kodi (Condos pekee). Hii inahitaji wanunuzi walipe asilimia 1.8 ya kiasi cha rehani chini ya $5,000,000 na asilimia 1.925 ya kiasi cha rehani zaidi ya $500,000. Hii ni kiasi cha mkopo na sio bei ya ununuzi. Kwa wastani wa ghorofa huko Manhattan kwa $2,000,000 na asilimia 20 chini, kuna malipo ya asilimia 1.925 kwa kiasi cha mkopo cha $1,600,000 cha takriban $30,800 kwa kodi ya kurekodi rehani pekee.

• Kodi ya Flip (Co-ops). Hii ni ada ya uhamisho inayolipwa kwa co-op wakati wa muamala wa mauzo ya ghorofa. Ada hiyo si kodi kitaalam na kwa hivyo haitozwi kama ushuru wa mali. Kiasi cha kodi ya mgeuko na anayelipia (mnunuzi au muuzaji) hutofautiana kutoka ushirikiano hadi ushirikiano. Taarifa kwa ujumla imeainishwa katika ukodishaji wa umiliki wa majengo au ushirikiano na sheria.

• Ada za ziada. Ada za rehani, gharama za kuweka kumbukumbu, matukio n.k.

• Ushuru wa Uhamisho wa Jimbo la New York na NYC (Condos Mpya za Maendeleo Pekee). (prevu.com)

Hatimaye

Wakati mpango huo unakamilika, mnunuzi humpa muuzaji pesa zao. Muuzaji humpa mnunuzi hati (ya condos) au kukodisha kwa umiliki (kwa washirika) na kila mtu anaendelea na maisha yake.